国际知名房地产服务机构戴德梁行最新发布的2026年第二季度南京写字楼市场分析报告显示，受新增供给持续放量及宏观经济环境综合作用，南京全市甲级写字楼空置率已攀升至31%的高位，与此同时，四大核心商务板块的平均租金环比出现约6%的回落，租户议价能力显著增强。
存量扩容与空置分化：河西成“承压区”
报告指出，二季度随着河西板块紫金金融中心C1主塔楼的正式交付，南京高端办公物业总存量进一步扩容至580万平方米。但新增供应也直接推高了整体空置水平——从2025年同期的29%拉升至当前的31%。分板块来看，河西因存量规模大且新增项目持续入市，空置率逼近40%，位居全市首位；鼓楼空置率为26%，表现相对稳健；新街口和江宁则分别录得22.9%和18.3%。戴德梁行分析师表示，尽管四大板块空置率全线走高，但新街口、鼓楼因商务配套成熟、产业集聚度高，空置率增幅明显小于河西，显示出较强的抗周期韧性。
租金持续调整：均价2.22元/平米/天，议价空间扩大
租金方面，二季度南京全市写字楼平均租金报收2.22元/平方米/天，环比下跌约5.5%，同比跌幅达到9%。四大重点板块（江宁、河西、鼓楼、新街口）平均租金为2.73元/平方米/天，环比下降约6%，同比下滑约10%。报告认为，当前市场已进入典型的“租户主导”阶段，业主方为争夺有限客户资源，不得不提供更灵活的租金折扣和租赁条件，议价空间明显拓宽。未来市场竞争将从单纯的价格内卷转向综合服务能力的差异化比拼，包括物业管理、产业配套及数字化服务等维度。
成交结构：中等面积段最活跃，金融与健康产业撑起大宗租赁
从成交面积段分析，300-1000平方米的中等面积单元成为市场最活跃的租赁标的，而1000平方米以上的大宗租赁需求则主要来自金融、大健康及专业服务行业。在区域选择上，新街口、河西、鼓楼凭借成熟的商业配套和产业生态，继续扮演核心集聚区角色，吸引头部企业落户。
下半年展望：新增供应将超50万平米
展望未来，2026年下半年南京写字楼市场还将迎来一波供应高峰。据戴德梁行统计，河西金融中心（金融城三期）、河西阿里中心二期、鼓楼信泰中心、秦淮金陵中心等多个重点项目计划入市，预计新增供应总量将超过50万平方米。在需求端尚未显著回暖的背景下，短期内全市空置率或仍有上行压力，租金调整周期可能延续。